Votre agence immobilière à Munich – VON POLL IMMOBILIEN
En tant qu'agents immobiliers à Munich, nous le savons bien : la vieille ville, entourée des quartiers de Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Au-Haidhausen, Maxvorstadt et Schwabing, constitue le centre culturel et économique de la ville. La zone piétonne s'étend de la Karlsplatz (Stachus) à la Marienplatz ; cette dernière constitue le cœur historique de la ville avec l'hôtel de ville et son célèbre carillon. La Frauenkirche, avec ses deux tours caractéristiques, marque de son empreinte la silhouette du centre-ville.
Le centre abrite de nombreux édifices monumentaux tels que la Résidence, l’Opéra national de Bavière et le Théâtre national de Bavière. Le Viktualienmarkt est un lieu de rencontre important qui vient compléter l’offre gastronomique – un atout tant pour les habitants que pour les commerces.
Vos avantages avec VON POLL IMMOBILIEN Munich
- Excellente connaissance du marché local : Nos agents immobiliers à Munich connaissent les micro-quartiers, les rues et les entités géographiques pertinentes – ce qui est déterminant pour des estimations de valeur réalistes.
- Une expertise immobilière approfondie : Nous combinons des méthodes reconnues avec notre expérience locale des biens immobiliers afin que vos prix de vente soient en adéquation avec le marché.
- Un solide réseau de commercialisation : Notre présence régionale et notre rayonnement suprarégional garantissent une bonne visibilité auprès des acheteurs et investisseurs potentiels.
- Accompagnement personnalisé : Un interlocuteur attitré vous accompagne de la première consultation jusqu’à la signature du contrat et coordonne les visites ainsi que les négociations.
- Sérieux et discrétion : Nous travaillons en toute discrétion et dans le respect des dispositions légales, notamment dans le cadre d’héritages ou de dossiers sensibles.
Vie et ambiance urbaine autour de la vieille ville
La vieille ville offre une densité urbaine, des trajets courts et un riche patrimoine culturel. Entre la Marienplatz, la Résidence et le Viktualienmarkt, les habitants bénéficient d’un accès rapide à la culture, aux services administratifs et aux commerces. Le quartier convient aussi bien aux personnes souhaitant vivre en centre-ville qu’aux actifs souhaitant réduire leur temps de trajet pour se rendre à Maxvorstadt ou à Schwabing.
Quartiers résidentiels prisés à Munich
Schwabing
Schwabing reste l’un des quartiers résidentiels les plus prisés de Munich : animé, avec ses cafés, ses galeries d’art et la Siegestor comme point de repère. Sa proximité avec l’université Ludwig-Maximilian et le Jardin anglais rend ce quartier particulièrement prisé des jeunes familles, des étudiants et des célibataires aisés.
- Caractère : Animé, culturel, urbain avec des îlots de verdure.
- Types de biens immobiliers : Immeubles anciens avec de hauts plafonds, appartements rénovés datant de la période « Gründerzeit », quelques projets de construction neufs exclusifs.
- Niveau des prix : Haut de gamme à très haut de gamme — dans les emplacements de prestige, les prix au mètre carré sont nettement supérieurs à la moyenne munichoise, souvent dans la fourchette des zones A/B.
- Infrastructures : Très bonne desserte par les transports en commun (tram, métro), offre variée de services (commerces, écoles, médecins).
- Attraits de loisirs : le Jardin anglais, de nombreuses options de restauration, des manifestations culturelles.
- Public cible : Familles, diplômés de l’enseignement supérieur, actifs ayant des attentes élevées en matière de qualité de vie.
- Point fort des emplacements de choix : Autour de l’Elisabethplatz, de la Leopoldstraße (tronçons nord), à proximité de la Bonner Platz et du Jardin anglais (pont/lac).
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt
Le quartier de Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt allie une situation centrale à une mixité urbaine : proximité de la gare centrale, de la Theresienwiese ainsi que d’une grande variété de lieux gastronomiques et culturels. Le mélange de bâtiments anciens et de densification moderne séduit différents segments d’acheteurs.
- Caractéristiques : Proche du centre-ville, multifonctionnel, fortement marqué par le commerce et les événements.
- Types de biens immobiliers : Immeubles collectifs, appartements dans des bâtiments anciens, petits projets de construction neuve près de la gare centrale.
- Niveau de prix : De haut de gamme à premium à proximité immédiate du centre-ville ; zone B dans les quartiers adjacents. Pour les valeurs indicatives des zones A/B/C, voir le rapport de marché.
- Infrastructures : Gare centrale, S-Bahn et métro, tramway ; liaison directe avec le centre-ville et l’autoroute.
- Attraits de loisirs : Theresienwiese, nombreux restaurants et bars, théâtres et lieux d’événements.
- Public cible : navetteurs, jeunes couples, investisseurs (location à court terme possible dans certains cas).
- Point fort de l’emplacement : proximité de la Sendlinger Tor, de la Blumen- et de la Sonnenstraße, ainsi que des abords de la Kistlerhofstraße en direction de l’Isar.
Au-Haidhausen
Au-Haidhausen (souvent appelé simplement Haidhausen) offre un mélange attrayant d’architecture de la période Gründerzeit et d’une structure de quartier animée. La proximité de l’Isar, du Gasteig/centre culturel et de nombreux cafés rend ce quartier très apprécié des familles et des amateurs de culture.
- Caractéristiques : Historique, charmant, agréable à vivre, avec une vie de quartier animée.
- Types de biens immobiliers : Parc immobilier ancien rénové, quelques projets de rénovation moderne et logements proches du centre-ville.
- Niveau de prix : Élevé ; dans les zones haut de gamme (près de l’Isar, près de la Rosenheimer Platz), les prix se rapprochent des niveaux A/B du marché.
- Infrastructures : Bonne desserte par les transports en commun (S-Bahn/tram), commerces, crèches et écoles.
- Attraits de loisirs : les rives de l’Isar, l’offre culturelle (Gasteig), les restaurants de la Weißenburger Platz.
- Public cible : familles, amateurs de culture, professionnels locaux.
- Point fort des emplacements de premier choix : Zone entre la Rosenheimer Platz et l’Innere Wiener Straße, tronçons des rives de l’Isar près du pont Reichenbach.
Altstadt-Lehel & Nymphenburg (profils succincts)
Altstadt-Lehel (centre historique) figure parmi les quartiers les plus chers — des emplacements de catégorie A avec une offre très limitée. Nymphenburg offre en revanche des quartiers de villas prestigieuses et des rues résidentielles calmes propices à la détente.
- Caractère : Vieille ville : historique, prestigieuse ; Nymphenburg : à proximité d’un parc, style villa.
- Types de biens immobiliers : Vieille ville : nombreux appartements en copropriété ; Nymphenburg : villas, appartements spacieux.
- Niveau de prix : Vieille ville : dans la catégorie haut de gamme la plus élevée (A) ; Nymphenburg : généralement de standing à haut de gamme.
- Infrastructures : Excellentes liaisons, commerces exclusifs, offres culturelles.
- Attrait de loisirs : musées, parcs, château de Nymphenburg.
- Public cible : personnes à revenus élevés, familles, acheteurs à la recherche d’un bien prestigieux.
- Points forts des emplacements de choix : Autour de la Marienplatz/de la Résidence (vieille ville), à proximité du parc du château de Nymphenburg.
Carte des quartiers résidentiels de Munich
Prix de l'immobilier à Munich
À combien s'élèvent les prix d'achat des maisons individuelles et jumelées ?
Dans les micro-quartiers haut de gamme tels que Herzogpark ou certaines rues bordant l’Isar, les prix s’élèvent généralement entre 4 600 000 € et 17 000 000 €. Les adresses haut de gamme (par exemple, la périphérie de Nymphenburg ou le sud de Schwabing) se situent souvent entre environ 3 000 000 € et 5 000 000 €. Dans les bons quartiers du centre-ville (rues secondaires de Maxvorstadt, certaines parties de Sendling), des prix compris entre 1 900 000 € et 3 200 000 € sont réalistes ; dans les quartiers de niveau intermédiaire, les prix commencent à environ 1 300 000 €. Dans les quartiers périphériques, où les prix sont plus abordables, les prix commencent généralement à environ 840 000 €.
À combien s'élèvent les prix d'achat des appartements en copropriété (€/m²) ?
Dans les quartiers haut de gamme, les appartements atteignent régulièrement entre 17 600 €/m² et 26 800 €/m². Dans les zones urbaines plus huppées, les prix oscillent généralement entre 12 700 €/m² et 18 200 €/m². Dans les quartiers résidentiels de qualité (par exemple Pasing, le sud de Sendling), les prix varient généralement entre 8 800 €/m² et 13 000 €/m² ; dans les quartiers périphériques et plus modestes, les prix commencent à environ 3 700 €/m².
À combien s'élèvent les loyers (€/m²) ?
Les loyers les plus élevés dans les quartiers haut de gamme se situent généralement entre 28,00 €/m² et 36,50 €/m². Dans les quartiers haut de gamme du centre-ville, ils varient entre environ 22,80 €/m² et 28,20 €/m². Les loyers dans les bons quartiers résidentiels oscillent généralement entre 18,50 €/m² et 23,00 €/m² ; dans les quartiers intermédiaires et périphériques, les loyers commencent généralement à environ 10,30 €/m².
Source : Comité d'expertise de Munich, VON POLL IMMOBILIEN Research 2025
Rapport de marché sur Munich
Vous trouverez tous les détails sur la situation actuelle du marché et les fourchettes de prix par zone dans le rapport de marché complet.
Vendre un bien immobilier à Munich
Une vente à Munich nécessite une connaissance précise du marché et un accompagnement professionnel. Nous vous accompagnons depuis le premier entretien jusqu’à l’organisation des visites et la préparation du contrat de vente, en passant par l’évaluation du bien et la rédaction de l’annonce. Nous vous accompagnons tout au long du processus de vente d'un bien immobilier en vous offrant des conseils complets et une prise en charge opérationnelle.
Nos prestations comprennent la vérification de la solvabilité, la gestion des visites et la coordination avec le notaire et les acheteurs potentiels – la vente reste ainsi transparente et sécurisée.
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FAQ – Foire aux questions sur le marché immobilier à Munich
À Munich, les prix d’achat des maisons individuelles et jumelées dépendent fortement de leur emplacement précis. Dans les quartiers haut de gamme tels que le Herzogpark à Bogenhausen, le long des rives exclusives de l’Isarou dans des quartiers résidentiels très calmes près du château de Nymphenburg, les prix se situent généralement entre environ 4 600 000 € et 17 000 000 €.
Dans les quartiers résidentiels huppés – par exemple dans les bons quartiers de Neuhausen-Nymphenburg ou dans le sud de Schwabing –, les maisons se situent souvent dans une fourchette allant d’environ 3 000 000 € à 5 000 000 €. Les bons emplacements, comme certaines parties de Sendling ou certaines rues de Pasing, se situent généralement entre environ 1 900 000 € et 3 200 000 €. Dans les quartiers de niveau intermédiaire comme Laim ou Obergiesing, les maisons commencent souvent à environ 1 300 000 €.
C'est dans le segment des appartements en copropriété que les écarts sont particulièrement marqués. Dans la vieille ville/Lehel, autour de la Marienplatz et de la Frauenkirche, dans le quartier des Pinakotheken à Maxvorstadt ou dans les rues prestigieuses du Herzogpark, les prix au mètre carré atteindront régulièrement, en 2025, des niveaux compris entre environ 17 600 €/m² et 26 800 €/m².
Dans les quartiers huppés tels qu’Au-Haidhausen (Weißenburger Platz), les zones proches du centre de Neuhausen ou certains quartiers prisés de Schwabing, les prix se situent généralement entre environ 12 700 €/m² et 18 200 €/m². Les quartiers résidentiels prisés de Pasing-Obermenzing, du sud de Sendling ou des parties de Laim adaptées aux familles se situent souvent dans une fourchette allant d’environ 8 800 €/m² à 13 000 €/m². Dans les zones périphériques, les prix d’entrée de gamme commencent à environ 3 700 €/m².
La micro-localisation joue également un rôle déterminant dans les loyers. Dans les quartiers haut de gamme tels que Altstadt/Lehel, dans certaines rues proches de l’Isar ou dans les quartiers prestigieux de Schwabing et Bogenhausen, les loyers les plus élevés se situent entre environ 28,00 €/m² et 36,50 €/m² – notamment pour les immeubles rénovés équipés d’un ascenseur ou d’un parking souterrain.
Dans les quartiers chics du centre-ville tels que Maxvorstadt ou Au-Haidhausen, les loyers se situent souvent entre 22,80 €/m² et 28,20 €/m². Dans les quartiers résidentiels agréables tels que Pasing, Sendling ou Neuhausen, les loyers oscillent généralement entre 18,50 €/m² et 23,00 €/m². Dans les quartiers intermédiaires et périphériques, les loyers commencent à environ 10,30 €/m².
À Munich, le choix de la rue peut déjà faire toute la différence. Un appartement situé près de l’Isar, avec vue sur la verdure ou à proximité immédiate du Jardin anglais, atteint souvent des prix nettement plus élevés qu’un bien comparable situé à seulement quelques rues de là. Des facteurs tels que l’orientation, les nuisances sonores, la place de parking, l’année de construction et la performance énergétique influencent considérablement l’évaluation. C’est pourquoi une estimation doit toujours être effectuée rue par rue et non pas uniquement par quartier.
Prix
L'institut SZ : Les entreprises les plus innovantes en 2025
VON POLL IMMOBILIEN s'est vu décerner le prix "Entreprise la plus innovante de 2025" par l'institut SZ - de la maison du célèbre Süddeutsche Zeitung. L'agent immobilier haut de gamme, dont le siège est à Francfort, est le seul représentant du secteur de l'immobilier à figurer dans le classement des entreprises les plus innovantes d'Allemagne.
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